Spis treści
Czym są ukryte zyski w CIT estońskim?
Ukryte zyski to wszelkie świadczenia dokonywane przez spółkę, rozliczająca się z podatku dochodowego na zasadzie ryczałtu od dochodu spółek (estoński CIT), na rzecz udziałowca, wspólnika lub podmiotu powiązanego, które mogą być traktowane jako alternatywna forma wypłaty zysków – inne niż klasyczna dywidenda. Do tej kategorii zalicza się m.in. wynagrodzenia i opłaty, pożyczki, darowizny czy transakcje biznesowe o wartości wyższej niż rynkowa. Kluczowe jest, by świadczenie to było powiązane z prawem do udziału w zysku spółki i trafiało do podmiotu powiązanego; takie operacje mogą podlegać dodatkowym obciążeniom podatkowym w przypadku ryczałtowego CIT (estońskiego).
Najem nieruchomości a ukryte zyski
W praktyce przedsiębiorców częstym pytaniem jest, czy wynajem nieruchomości od udziałowca lub podmiotu powiązanego ze spółką może być uznany za ukryty zysk, w estońskim CIT. Istotne jest, aby czynsz najmu nie był ustalany na poziomie wyższym niż stawki rynkowe i aby najem stanowił rzeczywiste, uzasadnione ekonomicznie działanie, nie mające na celu ukrytej dystrybucji zysków. Przepis art. 28m ust 3 ustawy o CIT zawiera dość pojemny i otwarty katalog czynności, które mogą być uznane za wypłatę ukrytego zysku. Nie jest zatem pewne, czy w sytuacji gdy fundator (udziałowiec spółki lub osoba w inny sposób z nią powiązana) przeniesie nieruchomości do utworzonej fundacji rodzinnej i ta będzie wynajmować je Spółce nie dojdzie do wypłat ukrytego zysku na rzecz podmiotu powiązanego (w modelu biznesowym zakładającym najem pomieszczeń biurowych i hal produkcyjnych Spółce). Stąd w imieniu Spółki zadaliśmy pytanie o indywidualna interpretację podatkową do Krajowej Informacji Skarbowej.
Pytanie zadane przez naszą Kancelarię dyrektorowi Krajowej Informacji Skarbowej
Czy, w sytuacji gdy Wnioskodawca, którego udziałowcem jest fundator i beneficjent Fundacji Rodzinnej, będzie wypłacał tej Fundacji Rodzinnej czynsz z tytułu najmu Nieruchomości na warunkach rynkowych na podstawie umowy najmu, która obowiązuje od wielu lat (także przed przejściem na ryczałt od dochodów spółek (CIT estoński), kontynuuje najem Nieruchomości na warunkach rynkowych po przejściu na CIT-estoński i będzie kontynuował najem Nieruchomości na warunkach rynkowych po darowiźnie przedsiębiorstwa do Fundacji Rodzinnej, będzie zobowiązany traktować wypłaty z tego tytułu jako ukryty zysk podlegający opodatkowaniu tym CIT-em na podstawie art. 28m ust. 3 w związku z art. 28m ust. 1 pkt 2 ustawy CIT (jako ukryty zysk)?
Pozytywne rozstrzygnięcie i przesłanki oraz warunki uznania najmu za ukryty zysk
Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji z 3.09.2025 ( 0114-KDIP2-2.4010.356.2025.1.IN) potwierdził, że czynsz za najem nieruchomości od fundacji rodzinnej, ustalony na poziomie rynkowym, nie stanowi ukrytego zysku dla spółki na CIT estońskim zysk i nie podlega opodatkowaniu estońskim CIT na zasadach przewidzianych dla ukrytych zysków.
Dyrektor KIS zgodził się z Wnioskodawcą reprezentowanym przez naszą Kancelarię, że podatnicy ryczałtowego CIT muszą szczególnie zadbać, aby transakcje z podmiotami powiązanymi odbywały się według zasad, jakie ustaliłyby podmioty niezależne. Jeśli cena najmu jest rynkowa, a świadczenie nie jest związane z prawem do udziału w zyskach (czyli nie służy wyprowadzeniu zysków ze spółki w sposób utajony), nie powstaje obowiązek podatkowy jako ukryty zysk.
Jeśli umowa jest zawarta na warunkach rynkowych, a spółka wynajmuje nieruchomość od fundacji rodzinnej lub udziałowca wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej – czynsz ten nie jest traktowany jako ukryty zysk w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.
Dyrektor KIS zgodził się z argumentacją Wnioskodawcy, że w opisanym stanie faktycznym umowa najmu nieruchomości obowiązywała znacznie wcześniej niż weszły w życie przepisy o CIT estońskim co dowodzi, że takie ukształtowanie relacji Spółki ze wspólnikiem (w przyszłym stanie faktycznym z Fundacją Rodzinną) nie mogło i nie może mieć na celu jakichkolwiek potencjalnych korzyści podatkowych.
Ochrona przedsiębiorcy – pozytywna interpretacja
Pozytywna interpretacja podatkowa wydana dla naszego klienta potwierdziła prawidłowość stanowiska Spółki oraz bezpieczeństwo modelu najmu nieruchomości od fundacji rodzinnej. Należy raz jeszcze podkreślić, że w analizowanym przypadku Spółka prowadziła działalność w nieruchomościach wynajmowanych od dłuższego czasu, stąd Dyrektor KIS nie miał przesłanek dla uznania, że taki sposób działania był sztuczny i miał na celu wyłącznie uzyskanie korzyści podatkowej. Dzięki temu przedsiębiorca zyskuje ochronę przed zarzutami fiskusa dotyczącymi ukrytych zysków, pod warunkiem, że rzeczywiste warunki najmu i okoliczności ekonomiczne będą zgodne z tym, co opisano we wniosku o interpretację. Ewentualna zmiana stanu faktycznego lub warunków umowy może skutkować utratą tej ochrony.
Podsumowanie – co warto pamiętać?
- Wynajem nieruchomości na warunkach rynkowych od fundacji rodzinnej nie stanowi ukrytego zysku, pod warunkiem, że nie służy dystrybucji zysków w ukrytej formie (rozstrzygnięcie może zależeć od indywidualnego modelu prowadzenia biznesu jeszcze przed przystąpieniem do CIT-u estońskiego).
- Ryczałtowy CIT obejmuje mechanizmy kontroli ukrytych zysków – szczególną ostrożność należy zachować przy transakcjach z podmiotami powiązanymi.
- Interpretacja podatkowa daje przedsiębiorcy ochronę przed niekorzystnymi konsekwencjami, ale jej moc obowiązuje tylko w przypadku zgodności stanu faktycznego.
- Dokumentacja i transparentność warunków najmu oraz zachowanie rynkowego poziomu czynszu są kluczowe dla bezpiecznego korzystania z estońskiego CIT